domingo, 10 de abril de 2011

Sentencias judiciales declaran abusivas las cláusulas suelo de las hipotecas

El Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad por abusivas de dos cláusulas aplicadas por una entidad bancaria en sus contratos hipotecarios por el desequilibrio contractual que provocaban a favor de la entidad y en detrimento del cliente. El Tribunal consideró estos aspectos: NULIDAD DE CLAÚSULAS CONTRACTUALES, CONDICIONES GENERALES: INFORMACIÓN Y REDONDEO.
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La Sala de lo Civil desestima así el recurso de casación y el recurso extraordinario presentado por el banco por infracción procesal en materia de derecho de los consumidores contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, que ya declaró la nulidad de estas cláusulas. El Supremo rechaza la pretensión del banco de no aplicar a los préstamos hipotecarios la Ley de Condiciones Generales de la Contratación por el hecho de estar regulados por una Orden Ministerial del año 1994, que ya garantiza la información y protección de los hipotecados. En cuanto a la aplicación de la cláusula de redondeo, el Supremo considera que el banco incurre en un "exceso meramente aleatorio, que pretende la simplificación del cálculo de la cantidad que debe ser abonada en concepto de interés".

El Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad por abusivas de dos cláusulas aplicadas por el Banco Popular en sus contratos hipotecarios por el desequilibrio contractual que provocaban a favor de la entidad y en detrimento del cliente, según la sentencia dictada el pasado 2 de febrero.

En concreto, el tribunal anula la llamada cláusula de redondeo de las hipotecas y la que eximía a la entidad de la obligación de notificar al cliente el interés a aplicar antes de hacerlo.
"Ambas cláusulas son declaradas abusivas por no haber sido negociadas individualmente, causando en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato", según explica el tribunal.

En cuanto a la aplicación de la cláusula de redondeo, el Supremo considera que el banco incurre en un "exceso meramente aleatorio, que pretende la simplificación del cálculo de la cantidad que debe ser abonada en concepto de interés".

La sentencia concluye que esto "provoca un desequilibrio importante" entre las partes, ya que "la posición del banco queda reforzada con la recepción de unos ingresos sin contraprestación y contrariamente se debilita la posición del prestatario que se ve obligado a pagar siempre en exceso sin recibir nada a cambio".

La segunda cláusula anulada reza que "salvo en los casos que, por disposición legal, esté relevado de hacerlo, el banco comunicará a la parte prestataria, por cualquier procedimiento escrito, el nuevo tipo de interés aplicable a la operación, con carácter previo a su aplicación".

En este caso, el Supremo concluye que la nulidad se produjo en el momento en que se incluyó esta cláusula recurrida, ya que en dicho instante el banco estaba relevado de la comunicación por una circular del Banco de España.

Sin embargo, con la aplicación de esta cláusula, la entidad otorgó al cliente "la convicción racional de la comunicación (del tipo de interés a aplicar), cuando debido a la circular, esta cláusula quedaba vacía de contenido".

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo desestima así el recurso de casación y el recurso extraordinario presentado por el banco por infracción procesal en materia de derecho de los consumidores contra la sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, que ya declaró la nulidad de estas cláusulas.

El Supremo rechaza la pretensión del banco de no aplicar a los préstamos hipotecarios la Ley de Condiciones Generales de la Contratación por el hecho de estar regulados por una Orden Ministerial del año 1994, que ya garantiza la información y protección de los hipotecados.
En cuanto a la aplicación de la cláusula de redondeo, el Supremo considera que el banco incurre en un "exceso meramente aleatorio, que pretende la simplificación del cálculo de la cantidad que debe ser abonada en concepto de interés".

Dos Sentencias en España habían declarado nula por abusiva la "cláusula suelo de los préstamos hipotecarios.

- En una de ellas se condenó a un banco y tres cajas a eliminar, por abusiva, dicha condición general de la contratación en las hipotecas, y a abstenerse de utilizarla en lo sucesivo. Esta relevante resolución judicial representa un paso importante para la eliminación total de las cláusulas suelo en las hipotecas.

La sentencia concluye que "la condición general contenida en los préstamos hipotecarios a interés variable celebrados con consumidores establece un tipo de interés o un tipo mínimo de referencia y no contempla como contrapartida un tipo máximo que proteja eficazmente al prestatario del riesgo de subida del referencial". El fallo considera que un tipo de interés máximo del 12% para las hipotecas "es ajeno a la realidad" y beneficia a las entidades en mayor medida que el interés mínimo del 3% fijado, un tope por el que el consumidor no se ha podido aprovechar de las bajadas de los tipos de interés.

- La segunda sentencia sobre este asunto, declaró nulas por abusivas las "cláusulas de suelo" de las hipotecas.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Girona (sección 1ª), de 5 de octubre de 2010, los intereses remuneratorios pactados vulneraban, por una parte, lo establecido en la Ley de Crédito al Consumo y, por otra, la Ley de Usura. Por estas razones, declaró la nulidad del contrato y la obligación del consumidor de devolver solo el capital que se le entregó en inicio, sin intereses, y descontar las cuotas abonadas hasta la fecha del impago.

El interés remuneratorio era abusivo, al superar con creces el 2,5% del interés legal del dinero

Para la Audiencia, a la vista del contrato de financiación de fecha 13 de septiembre de 2006, cuando se pactó un interés anual del 17% (T. A. E del 20%), a devolver en el plazo de 72 mensualidades, este interés remuneratorio era abusivo. Se superaba con creces el 2,5% del interés legal del dinero del año 2006, que en esa fecha era del 4%.


Añade que la Ley de Consumidores y Usuarios recoge una relación de cláusulas abusivas, entre las que figura la imposición de condiciones de crédito que para los descubiertos en cuenta corriente superen una tasa anual equivalente superior a 2,5 veces el interés legal del dinero. Y según la Ley de Usura, es nulo todo contrato de préstamo en el que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso.

Aplicado todo lo anterior a lo referido por el usuario, el interés remuneratorio era muy superior al normal del dinero en la época del contrato y no se encuadraba entre los que entonces se pactaban de modo habitual en los préstamos bancarios.

Concluye que "la condición general contenida en los préstamos hipotecarios a interés variable celebrados con consumidores establece un tipo de interés o un tipo mínimo de referencia y no contempla como contrapartida un tipo máximo que proteja eficazmente al prestatario del riesgo de subida del referencial".

La sentencia considera que un tipo de interés máximo del 12% para las hipotecas "es ajeno a la realidad" y beneficia a las entidades en mayor medida que el interés mínimo del 3% fijado, un tope por el que el consumidor no se ha podido aprovechar de las bajadas de los tipos de interés.

¿Qué son las cláusulas suelo?

Las cláusulas suelo aparecen como condiciones generales en la contratación de hipotecas. Estas cláusulas fijan mínimos para los tipos de interés en los préstamos hipotecarios a interés variable: el 3,5%, el 4% o el 5% normalmente, abandonando la referencia del Euríbor (índice de referencia al que están vinculadas la mayoría de las hipotecas). Así, cuando el Euríbor desciende a un determinado nivel, no afecta a la hipoteca. La banca pasa a ser la que fija los tipos de interés mínimos.

Los usuarios, muchas veces sin saberlo, tienen acordada con su entidad financiera una cláusula suelo. Se calcula que en España son más de dos millones los usuarios que desconocen haber firmado esta cláusula y, por tanto, ignoran el lucro que las entidades financieras obtienen a su costa.

Enorme desproporcionalidad

El fallo de la sentencia recoge ‘el desfase de las mismas (cláusulas suelo), en relación a las cláusulas techo que las acompañan’, y se reafirma en la desproporcionalidad entre ambas ya que mientras las cláusulas suelo son asumibles tanto por los hipotecados como por las entidades financieras, las cláusulas techo son ‘sencillamente imposibles’ de asumir, y prosigue con que ‘el topo máximo es tan alto que estadísticamente nunca se va a dar’.

Las cláusulas suelo son "abusivas"

Las asociaciones de consumidores y usuarios invocan el cumplimiento del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre), que establece la exclusión de cláusulas abusivas.

Este texto considera como cláusulas abusivas “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

A continuciaón las Sentencias:

Sentencia Tribunal Supremo. España - 2011. Suelo

Setencia Juzgado Mercantil de León. 2011. Suelo

Sentencia Juzgado Mercantil de Sevilla. 2010. Suelo